در بازار پرنوسان املاک، واژهای که زیاد شنیده میشود اما بسیاری مفهوم دقیق آن را نمیدانند، سرقفلی است. ممکن است هنگام اجاره یا خرید یک ملک تجاری از خودتان پرسیده باشید که سرقفلی ملک چیست و چه تفاوتی با مالکیت دارد؟ آیا با خرید سرقفلی، مالک ملک میشویم؟ قوانین سرقفلی در ایران چگونه تعریف شدهاند؟
در این مقاله جامع، به زبان ساده توضیح میدهیم سرقفلی ملک چیست، چه حقوقی برای مالک و مستأجر به همراه دارد، و چگونه میتوان از بروز اختلافات حقوقی در این زمینه جلوگیری کرد.
سرقفلی ملک چیست؟ تعریف قانونی و کاربرد روزمره
در تعریف ساده، سرقفلی مبلغی است که مستأجر در ابتدای قرارداد اجاره به مالک پرداخت میکند تا در آینده از حق تقدم اجاره آن ملک برخوردار باشد. در واقع، سرقفلی ملک چیست یعنی حقی مالی که بهواسطه آن، مستأجر میتواند برای مدت طولانی از یک ملک تجاری استفاده کند و در پایان قرارداد، با پرداخت مبلغی از سوی مستأجر جدید، آن را به شخص دیگری منتقل کند.
طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، سرقفلی تنها در اماکن تجاری معنا دارد و برای املاک مسکونی قابل تعریف نیست. هدف اصلی از ایجاد این حق، حمایت از کسبوکار و سرمایهگذاری مستأجر در محل تجاری است.
تفاوت مالکیت و سرقفلی
مالکیت یعنی فرد حق دارد آزادانه در ملک خود دخل و تصرف کند؛ اما سرقفلی، تنها حق انتفاع و بهرهبرداری تجاری از ملک را به شخص میدهد. بنابراین، فرد دارای سرقفلی، مالک زمین و بنا نیست بلکه فقط از حق استفاده از آن مکان برای فعالیت اقتصادی برخوردار است.
بهعنوان مثال، ممکن است شخصی مالک مغازهای باشد و فرد دیگری صاحب سرقفلی همان مغازه. در چنین حالتی، مالک نمیتواند بدون رضایت دارنده سرقفلی، قرارداد را فسخ یا مستأجر را بیرون کند.
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه
قبل از تصویب قانون سال ۱۳۷۶، حق کسب و پیشه مفهومی مشابه سرقفلی بود اما تفاوتهایی داشت. در آن قانون، حتی اگر مستأجر مبلغی پرداخت نکرده بود، باز هم با گذشت زمان، حقی نسبت به ملک پیدا میکرد. اما در قانون جدید، سرقفلی فقط زمانی شکل میگیرد که مبلغی بهعنوان سرقفلی در ابتدای قرارداد پرداخت شود.
یکی از جذابترین ویژگیهای سرقفلی، قابلیت انتقال آن است. دارنده سرقفلی میتواند با رضایت مالک، سرقفلی خود را به فرد دیگری منتقل کند. این انتقال معمولاً با پرداخت مبلغی انجام میشود که ممکن است چندین برابر مبلغ اولیه باشد.
اما دقت کنید، اگر انتقال بدون رضایت مالک انجام شود، طبق قانون باطل است و ممکن است مالک بتواند حکم تخلیه بگیرد.
قوانین مربوط به سرقفلی در ایران
قوانین مربوط به سرقفلی در ایران عمدتاً در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ ذکر شدهاند. برخی از مهمترین موارد عبارتند از:
- اگر در قرارداد اجاره قید شود که مستأجر حق انتقال ندارد، این بند لازمالاجرا است.
- اگر مالک هنگام عقد اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت کند، در پایان مدت اجاره باید همان مبلغ یا معادل روز آن را به مستأجر بازگرداند.
- در صورت انتقال قانونی سرقفلی، مالک نمیتواند مانع فعالیت مستأجر جدید شود.
- در صورتی که ملک تخریب و بازسازی شود، مستأجر دارای سرقفلی در اولویت اجاره مجدد ملک قرار دارد.
ارزشگذاری سرقفلی چگونه انجام میشود؟
ارزش سرقفلی به عوامل متعددی بستگی دارد، از جمله:
- موقعیت جغرافیایی ملک (مثلاً مغازهای در مرکز شهر یا خیابان اصلی)
- نوع فعالیت تجاری (سوپرمارکت، طلافروشی، رستوران و…)
- میزان رونق منطقه
- سابقه فعالیت مستأجر
برای مثال، اگر مغازهای در منطقهای با تراکم ساختمان بالا و رفتوآمد زیاد باشد، سرقفلی آن چندین برابر مغازه مشابه در کوچه فرعی خواهد بود.
مالیات و هزینههای قانونی سرقفلی
دریافت سرقفلی مشمول مالیات است و مبلغ آن طبق ارزش روز محاسبه میشود. همچنین انتقال سرقفلی از یک شخص به دیگری باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری گردد.
در هنگام انتقال، هزینههایی نظیر مالیات بر درآمد، حقالثبت و کارمزد دفترخانه نیز به مبلغ کل اضافه میشود.
بسیاری از سرمایهگذاران، سرقفلی را بهعنوان یکی از روشهای مطمئن سرمایهگذاری در ملک میدانند. چرا که بدون نیاز به خرید ملک، میتوان از درآمد اجاره و فعالیت تجاری بهره برد.
اما باید بهطور دقیق بررسی کرد که تأثیر تورم بر سرمایه گذاری در سرقفلی چگونه است. در شرایط تورمی، ارزش سرقفلی معمولاً افزایش مییابد چون قیمت اجاره و ارزش تجاری ملک نیز بالا میرود. با این حال، رکود اقتصادی یا تغییر کاربری منطقه میتواند ارزش سرقفلی را کاهش دهد.
نحوه تنظیم قرارداد سرقفلی
برای جلوگیری از اختلافات بعدی، تنظیم دقیق قرارداد سرقفلی ضروری است. در این قرارداد باید موارد زیر ذکر شود:
- مبلغ پرداختی بابت سرقفلی
- نوع فعالیت تجاری مجاز
- مدت زمان اجاره
- شرایط تمدید یا فسخ قرارداد
- نحوه بازگرداندن سرقفلی
همچنین باید اشاره شود که قرارداد مربوط به ملک تجاری است، نه مسکونی، چون سرقفلی فقط در اماکن تجاری معنا دارد.
از نظر حقوقی، انتقال سرقفلی بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه میتواند باعث بروز مشکل شود. بنابراین، همیشه توصیه میشود که دارنده سرقفلی و مالک هر دو برای ثبت معامله به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. این سند در واقع نوعی سند تجاری محسوب میشود که اعتبار قانونی و مالی دارد و میتواند در دعاوی حقوقی مورد استناد قرار گیرد.
مشکلات رایج در دعاوی سرقفلی
پروندههای مربوط به سرقفلی یکی از شایعترین دعاوی در دادگاههای حقوقی است. برخی از مشکلات متداول عبارتند از:
- ادعای مالک مبنی بر پایان مدت اجاره و حق تخلیه
- انتقال غیرقانونی سرقفلی
- پرداختنشدن مبلغ سرقفلی هنگام تحویل ملک
- اختلاف در تعیین ارزش روز سرقفلی
در چنین شرایطی، مراجعه به وکیل متخصص در امور سرقفلی میتواند از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری کند.
فرض کنید فردی مغازهای در یکی از خیابانهای پرتردد شیراز اجاره کرده و مبلغی بهعنوان سرقفلی پرداخت کرده است. این فرد میتواند بعد از چند سال، سرقفلی خود را به شخص دیگری واگذار کند و مبلغی چند برابر اولیه دریافت کند.
در همین مثال، شاید شخصی قصد خرید آپارتمان در معالی آباد شیراز را داشته باشد تا بخشی از سرمایه خود را به املاک مسکونی منتقل کند و بخشی را در قالب سرقفلی مغازه نگه دارد. این کار نوعی تنوع در سبد سرمایهگذاری است و میتواند ریسک را کاهش دهد.
تأثیر موقعیت جغرافیایی بر سرقفلی
موقعیت ملک تأثیر مستقیم بر ارزش سرقفلی دارد. برای مثال، در پاسخ به پرسش پر تکرار معالیآباد شیراز کجاست؟ باید گفت این منطقه یکی از محلههای لوکس و پررفتوآمد شیراز است که مراکز تجاری زیادی در آن وجود دارد. مغازههای این محدوده معمولاً سرقفلی بالاتری نسبت به مناطق کمتردد دارند.
به همین دلیل، هنگام خرید یا واگذاری سرقفلی، باید حتماً به موقعیت دقیق ملک توجه کنید، زیرا حتی فاصله چند متر از خیابان اصلی میتواند ارزش سرقفلی را تغییر دهد.
نکات کلیدی پیش از خرید سرقفلی
۱. اطمینان از قانونی بودن ملک و پایانکار شهرداری
۲. بررسی صحت مالکیت شخصی که سرقفلی را واگذار میکند
۳. تنظیم قرارداد رسمی در دفترخانه
۴. ذکر دقیق نوع فعالیت تجاری در قرارداد
۵. بررسی امکان تمدید اجاره با مالک در آینده
سخن آخر
در این مقاله آموختیم که سرقفلی ملک چیست، چه حقوقی برای مالک و مستأجر ایجاد میکند و چه نکاتی باید در تنظیم قرارداد رعایت شود. سرقفلی، برخلاف تصور عموم، نوعی مالکیت نیست بلکه حقی مالی و قانونی است که تنها در املاک تجاری معنا پیدا میکند.
سرمایهگذاری در سرقفلی اگر با آگاهی، بررسی دقیق موقعیت ملک و تنظیم قرارداد قانونی انجام شود، میتواند یکی از مطمئنترین روشهای کسب درآمد در حوزه املاک باشد.
در پایان باید گفت که آگاهی از مفاهیمی مانند سرقفلی ملک چیست، شناخت قوانین حقوقی و حتی توجه به شرایط اقتصادی مانند تأثیر تورم بر سرمایه گذاری، میتواند نقش تعیینکنندهای در موفقیت هر فرد در بازار املاک داشته باشد.
