قوانین حکم تخلیه مستاجر چیست؟ نحوه گرفتن حکم تخلیه

در هر جامعه‌ای، قوانین و مقررات مرتبط با اجاره ملک یکی از مسائل مهم است که بر روابط مالک و مستاجر تاثیرگذار است. در ایران نیز قوانین تخلیه مستاجر از اهمیت ویژه‌ای برخودارند. این قوانین با دقت و توجه به حقوق مالک و مستاجر تدوین شده‌اند و بر حقوق مالک و مستاجر تاثیر میگذارند. یکسری از این قوانین در مورد حکم تخلیه هست که هر مالک و مستاجر باید قبل از امضای قرارداد به قوانین حکم تخلیه واقف باشد.

حکم تخلیه مستاجر چیست؟

در شرایطی که شما یک خانه را اجاره یا رهن کنید، پس از قرارداد نویسی در املاک و توافق بین مستاجر یا موجر ممکن است اختلافاتی پیش بیاید که طرفین در این موارد به توافق نرسند در این صورت طرفین به دادگاه ارجاع داده می‌شوند تا دادگاه بر اساس قوانین حکم تخلیه مستاجر حکمی برای تخلیه صادر کند.

دلایل تخلیه مستاجر در ایران

طبق قوانین مدنی ایران، مالک حق دارد در شرایط خاص درخواست تخلیه ملک را از مستاجر داشته باشد. مهمترین قوانین حکم تخلیه مستاجر عبارتند از:

1. پایان مدت قرارداد اجاره

یکی از مهمترین دلایل تخلیه، سر رسید پایان مدت قرارداد اجاره است. با پایان یافتن مدت قرارداد اگر مستاجر تمایل به تمدید نداشته باشد یا مالک تصمیم به عدم تمدید بگیرد، مستاجر موظف است ملک را تخلیه کند. طبق قوانین حکم تخلیه، ماده 483 قانون مدنی اگر مستاجر اقدام به تخلیه ملک نکند، موجر می‌تواند دستور حکم تخلیه مستاجر را از دادگاه درخواست کند.

2. عدم پرداخت اجاره بها

یکی دیگر از دلایل رایج تخیله، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر است. در صورتی که مستاجر اجاره خود را پرداخت نکند و همچنین پس از اخطار از سوی مالک هم از پرداخت اجاره بها امتناع کند، بر اساس ماده 482 قانون مدنی، قوانین حکم تخلیه این حق را به موجر میدهد تا از دادگاه دستور تخلیه ملک را درخواست کند.

3. استفاده غیرمجاز از ملک

در بعضی موارد مستاجر از ملک به صورت غیرمجاز استفاده می‌کند، مثلا برای فعالیت های تجاری از یک ملک مسکونی به جای یک ملک تجاری  استفاده کند. در این موارد با توجه به ماده 484 قانون مدنی، مالک می‌تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد. این مورد به ویژه در مورد ملک‌های تجاری و مسکونی حائز اهمیت است.

حتما قبل از امضای قرارداد چک کنید سند تجاری چیست و تفاوت آن را با سندهای ملکی بررسی کنید تا متضرر نشوید، چون ممکن است واحدهای دیگر یک ملک به عنوان تجاری استفاده شده باشد و شما دچار اشتباه شوید.

4. نیاز شخصی مالک

یکی از مواردی که در قوانین حکم تخلیه پیش بینی شده است، نیاز مالک به ملک است. طبق ماده 485 قانون مدنی، مالک می‌تواند با ارائه مستندات به دادگاه درخواست حکم تخلیه ملک را داشته باشد.

مواردی که در بالا گفته شد در اجاره‌نامه ذکر شده است. بهتر است که طرفین هنگام امضای قرارداد به موارد توجه کنند تا متضرر نشوند.

انواع حکم تخلیه و مراحل آن

برای گرفتن دستور تخلیه مستاجر دو راه وجود دارد:

• دستور تخیله فوری: در مواردی که یک قرارداد کتبی با تاریخ پایان مشخص وجود دارد این راه بهتر است.
• حکم تخلیه: در مواردی که قراردادها به صورت شفاهی باشند یا مستاجر تخلف کرده باشد، بهتر است.

مراحل انجام این فرآیند طبق قوانین حکم تخلیه به شرح زیر است:

1. ثبت دادخواست: در این مرحله با در دست داشتن مدارک لازم که شامل سند ملک، قرارداد اجاره، مدارک هویتی به شورای حل اختلافات محل ثبت ملک مراجعه و درخواست خود را ثبت کنند.
2. جلسه رسیدگی: تاریخ برگزاری این جلسه به دو طرف ابلاغ شده و در این جلسه، ادعای طرفین بررسی میشود.
3. صدور حکم: اگر حکم به نفع موجر باشد، حکم تخلیه مستاجر صادر می‌شود.
4. اعتراض به حکم: در صورت اعتراض طرفین به حکم صادر شده، اعتراض در دادگاه حقوقی بررسی می‌شود و در صورت صلاحدید قاضی حکم قطعی صادر می‌شود.
5. اقدام به اجرای حکم: پس از صدور حکم، مالک باید پرونده اجرایی را ثبت کند و اقدام به اخد نوبت الکترونیکی کند. ابلاغیه توسط مامور کلانتری به مستاجر ابلاغ میشود.
6. اجرای حکم: با توجه به قوانین حکم تخلیه مستاجر پس از دریافت ابلاغیه باید ملک را تخلیه کند این کار در حضور مامور کلانتری و مالک و مستاجر انجام میشود.

قابل ذکر هست که مدت زمان گرفتن حکم تخلیه به عوامل مختلفی بستگی دارد، به عنوان مثال در صورت اعتراض مستاجر، مراحل طولانی‌تر می‌شود. همچنین بهتر است که قبل از اقدام به گرفتن حکم تخلیه با یک وکیل مجرب مشورت کنید تا فرآیند تخلیه سریعتر انجام شود.

نکات مهم در مورد قوانین حکم تخلیه

• در اجاره نامه حتما باید تاریخ پایان مشخص شده باشد و اجاره نامه به صورت کتبی نوشته شده باشد.
• نسخه ارائه شده باید شامل امضای مستاجر و مالک و همچنین دو نفر شاهد باشد.
• در مواردی که سند شما، یکی از انواع سند ملکی باشد، و به صورت رسمی ثبت شده باشد سند رسمی باشد، دستور تخلیه نیاز به رسیدگی قضایی ندارد و دفترخانه اجازه صدور دستور تخلیه را دارد.

سخن پایانی

در مجموع، قوانین حکم تخلیه مستاجر در ایران به گونه‌ای طراحی شده است که حقوق هر دو طرف را در نظر بگیرد. مالک بر اساس قوانین حکم تخلیه حق دارد در صورت نقض قوانین توسط مستاجر اقدام به گرفتن حکم تخلیه کند، در صورتی که مستاجر هم این حق را دارد که از خود دفاع کند. با این حال، برای جلوگیری از مشکلات و اختلافات بیشتر مهم هست که در هنگام امضای قرارداد رهن و اجاره طرفین به حقوق خود واقف باشند و حق پشیمانی در قرارداد ملکی را کامل بدانند تا دچار مشکل نشوند.