معاملات ملکی به دلیل ارزش بالای مالی و حقوقی، همواره مورد توجه افراد قرار داشته است. با این حال، یکی از چالشهای مهم در این حوزه، انواع کلاهبرداری در معاملات ملکی است که میتواند ضررهای جبرانناپذیری برای خریداران و فروشندگان به همراه داشته باشد. کلاهبرداران با استفاده از روشهای مختلف، از جمله جعل اسناد، ارائه اطلاعات نادرست یا فروش غیرقانونی املاک، تلاش میکنند تا از افراد بیاطلاع سوءاستفاده کنند. آگاهی از این روشها و نحوه پیشگیری از آنها میتواند از وقوع چنین مشکلاتی جلوگیری کند.
انواع کلاهبرداری در معاملات ملکی
کلاهبرداری در معاملات ملکی از جمله چالشهای بزرگ این حوزه است که به دلیل ارزش بالای املاک رخ میدهد. برخی از انواع رایج آن عبارتاند از:
-
فروش ملک بدون مالکیت واقعی
یکی از رایجترین شیوههای کلاهبرداری، فروش ملکی است که کلاهبردار در واقع مالک آن نیست. در این روش، فرد سودجو با استفاده از اسناد جعلی و مدارک ساختگی، خود را بهعنوان مالک ملک معرفی کرده و آن را به خریدار میفروشد.
- مثال واقعی: فرض کنید فردی با جعل سند مالکیت، ملکی که متعلق به شخص دیگری است را به شما بفروشد. پس از خرید و پرداخت مبلغ، متوجه میشوید که سند جعلی بوده و شما هیچ حقی بر ملک ندارید. جهت آشنایی بیشتر با انواع سند ملکی، این مقاله را از دست ندهید.
-
فروش ملک مشاع بدون اطلاع سایر مالکان
املاک مشاع، املاکی هستند که چند نفر بهطور همزمان در آن مالکیت دارند. در برخی موارد، یکی از شرکا بدون اطلاع سایر مالکان، اقدام به فروش سهم یا کل ملک میکند. این عمل میتواند مشکلات حقوقی متعددی برای خریدار ایجاد کند.
-
پیشفروش ملک بدون مجوز قانونی
در بسیاری از موارد، سازندگان یا فروشندگان اقدام به پیشفروش واحدهای ساختمانی میکنند که هنوز در مرحله ساخت یا حتی مجوز ساخت قرار دارد. در این نوع کلاهبرداری املاک، ممکن است یک واحد به چند نفر فروخته شود یا پروژه ساخت هیچگاه به اتمام نرسد.
- پیامدها: خریداران معمولاً در این روش، پس از پرداخت مبلغ، با مشکلاتی نظیر نبود مجوز، تأخیرهای طولانیمدت یا حتی عدم تحویل ملک مواجه میشوند.
-
کلاهبرداری در معاملات رهن و اجاره
در برخی موارد، افراد کلاهبردار، ملکی را اجاره میکنند و سپس بدون اطلاع مالک، آن را به فرد دیگری اجاره میدهند یا مبلغ رهن آن را تصاحب میکنند. این نوع کلاهبرداری ملکی در شهرهای بزرگ که گردش مالی معاملات اجاره بالا است، بسیار شایع است.
کلاهبرداری در معاملات رهن و اجاره یکی از مشکلات رایج در بازار مسکن است که میتواند برای مستاجران و حتی موجران خسارتهای زیادی به همراه داشته باشد. این نوع کلاهبرداریهای ملکی معمولاً از طریق ارائه اطلاعات نادرست، استفاده از اسناد جعلی یا بهرهبرداری از عدم آگاهی طرفین صورت میگیرد. به همین دلیل، آگاهی از روشهای جلوگیری از کلاهبرداری و نحوه تنظیم اجارهنامه معتبر میتواند از بروز مشکلات حقوقی و مالی پیشگیری کند.
-
ارائه اطلاعات نادرست درباره ملک
یکی دیگر از روشهای کلاهبرداری ملکی، ارائه اطلاعات غلط به خریدار است. بهعنوان مثال، فروشنده ممکن است ملک را با متراژ بیشتر از واقعی معرفی کند یا از موقعیت جغرافیایی نادرست برای جذب خریدار استفاده کند.
-
فروش زمینهای فاقد سند یا زمینهای وقفی
در این نوع کلاهبرداری، زمینهایی که سند اصلاحات اراضی معتبر ندارند یا بهصورت وقفی هستند، به خریداران بیاطلاع فروخته میشوند. این معاملات معمولاً در مناطق روستایی یا زمینهای کشاورزی رخ میدهد.
بیشتر بخوانید: اصطلاحات املاک که تمامی مشاوران املاک باید بدانند
روشهای جلوگیری از انواع کلاهبرداری در معاملات ملکی
برای پیشگیری از هرگونه کلاهبرداری ملکی در معاملات ملکی، رعایت نکات زیر الزامی است:
-
بررسی دقیق اسناد و مدارک
یکی از اصلیترین مراحل در معاملات ملکی، بررسی صحت و اصالت اسناد و مدارک است. این اسناد باید شامل موارد زیر باشند:
- سند مالکیت رسمی
- گواهی پایان کار
- نقشه تفکیکی
توصیه: همواره اصالت اسناد را از مراجع رسمی مانند اداره ثبت اسناد و املاک بررسی کنید.
-
استفاده از خدمات مشاوران املاک معتبر
برای انجام معاملات مطمئن، بهتر است به مشاوران املاکی که دارای مجوز فعالیت از اتحادیه مشاوران املاک هستند مراجعه کنید. این مشاوران موظف به رعایت قوانین و مقررات مربوط به معاملات هستند.
-
انعقاد قراردادهای حقوقی محکم
قراردادهای ملکی باید بهطور دقیق و با رعایت تمام جزئیات حقوقی تنظیم شوند. نکاتی که باید در قرارداد ذکر شود، عبارتند از:
- مشخصات دقیق ملک
- تعهدات طرفین
- زمان تحویل
- شرایط فسخ قرارداد
نکته: برای اطمینان بیشتر، از وکلای متخصص در زمینه املاک برای تنظیم قرارداد استفاده کنید.
-
استعلام وضعیت ملک از مراجع قانونی
قبل از خرید یا اجاره ملک، وضعیت حقوقی آن را از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام کنید. استعلام ملک شامل موارد زیر است:
- مالکیت واقعی
- وجود یا عدم وجود بدهی
- عدم وجود توقیف یا وثیقه بر ملک
-
پرهیز از پرداخت نقدی کل مبلغ
یکی از راههای پیشگیری از کلاهبرداری املاک، پرداخت مبلغ معامله از طریق چک بانکی یا حواله رسمی است. این روش امکان پیگیری مالی را فراهم میکند و از کلاهبرداری جلوگیری میکند.
-
دقت در پیشخرید یا پیشفروش ملک
برای پیش فروش ملک، نکات زیر را در نظر بگیرید:
- اطمینان از داشتن مجوز قانونی برای ساختوساز
- بررسی سوابق پروژههای قبلی سازنده
- ذکر جزئیات مربوط به زمان تحویل و خسارات تأخیر در قرارداد
-
آگاهی از قوانین ملکی
آشنایی با قوانین مرتبط با معاملات ملکی میتواند از ورود به معاملات غیرقانونی جلوگیری کند. بهعنوان مثال:
- قوانین مربوط به املاک مشاع
- مقررات پیشفروش
- شرایط انتقال مالکیت
-
هوشیاری در برابر پیشنهادات غیرمعقول
اگر قیمتی بسیار پایینتر از قیمت واقعی برای ملکی پیشنهاد شد، باید به آن شک کنید. معمولاً این پیشنهادها با هدف فریب افراد ناآگاه ارائه میشوند.
کلاهبرداران ملک بیشتر سراغ چه املاکی هستند؟
کلاهبرداران ملکی در ایران و بسیاری از کشورهای دیگر، اغلب به دنبال املاک و مستغلاتی هستند که به دلایل مختلف دارای ارزش مالی و پتانسیل سودآوری بالایی باشند. این افراد به طور معمول از اطلاعات نادرست یا مغایر با واقعیتها برای فریب دادن خریداران یا مستاجران استفاده میکنند. برای شناسایی املاک و مستغلاتی که بیشتر در معرض کلاهبرداری قرار دارند، میتوان نکات مختلفی را بررسی کرد. جهت آشنایی با کلاهبرداری در معاملات مسکن در ادامه این نوشتار مواردی بیان شده است که اگر با آنها مواجه شدید، بهتر است ابتدا از مشاورین گروه آفتاب، مشورت بگیرید.
۱. املاک بدون سند رسمی یا با مشکلات سندی
کلاهبرداران به دنبال املاک بدون سند رسمی یا دارای مشکلات اسنادی مانند املاک قولنامهای هستند. این املاک به دلیل مشکلات حقوقی و قانونی ممکن است از نظر خریداران و مستاجران بهعنوان گزینههای پرریسک محسوب شوند، اما کلاهبرداران اغلب سعی میکنند این املاک را با قیمت پایینتر به خریداران ناآگاه بفروشند.
- املاک قولنامهای: این املاک فاقد سند رسمی هستند و در بسیاری از موارد فقط از طریق قولنامههای دستی معامله میشوند. چون در این نوع معاملات، امکان اثبات مالکیت بهطور رسمی وجود ندارد، کلاهبرداران میتوانند به راحتی از این فضا استفاده کنند.
- املاک با مشکلات حقوقی: مانند املاک مورد اختلاف ورثه، املاک توقیفشده یا دارای دعاوی حقوقی که امکان انتقال سند وجود ندارد. این نوع املاک میتوانند بستر مناسبی برای کلاهبرداران باشند.
بیشتر بخوانید: سند وکالتی چیست؟
۲. املاک ارزانقیمت در مناطق پرتردد یا نامناسب
کلاهبرداران معمولاً به دنبال املاک ارزانقیمت میروند که در مناطق پرجمعیت، ناآشنا یا حاشیهای قرار دارند. این املاک معمولاً به دلیل موقعیت جغرافیایی ضعیف یا شرایط نامناسب، کمتر مورد توجه خریداران قرار میگیرند، اما کلاهبرداران ممکن است از این ویژگی برای فریب مشتریان استفاده کنند.
- مناطق کمتر شناختهشده یا محلههای حاشیهای: این مناطق ممکن است به دلیل پایین بودن قیمتها، به ظاهر گزینههای خوبی به نظر برسند. کلاهبرداران ممکن است این املاک را با قیمت بسیار پایین به خریداران معرفی کنند و از آنها برای اخذ پیشپرداخت یا حتی انتقال جعلی ملک استفاده کنند. اگر به دنبال مناطق حاشیه شهر و ارزان قیمت معتبر هستید، مقاله محله های پایین شهر شیراز را بررسی کنید.
۳. املاک در مناطق در حال توسعه یا بازسازی
یکی دیگر از روشهای کلاهبرداری معمول ملک، خرید و فروش املاک در مناطقی است که در حال توسعه یا بازسازی هستند. این مناطق معمولاً دارای پتانسیل رشد و افزایش قیمت هستند. کلاهبرداران ممکن است از این ویژگی برای ایجاد تصور اشتباه در خریداران استفاده کنند.
- پروژههای ناتمام یا کاذب: کلاهبرداران میتوانند پروژههای ساختمانی ناتمام یا حتی املاکی که در حال ساخت و ساز هستند را به خریداران عرضه کرده و از آنها پیشپرداختهایی بگیرند، بدون اینکه هیچ اراده یا توانایی برای تکمیل پروژه داشته باشند.
- املاک با پیشبینی رشد قیمت: کلاهبرداران ممکن است املاکی را که پیشبینی میشود در آینده رشد قیمت قابلتوجهی داشته باشند، به قیمت پایینتر بفروشند و از این طریق سود زیادی بهدست آورند.
۴. املاک با پیشپرداختهای بالا و شرایط غیرواقعی
کلاهبرداران به ویژه در پروژههای جدید و ناتمام، شرایط پرداختی را بهصورت پیشپرداختهای بالا و اقساط بلندمدت به خریداران ارائه میدهند. این نوع شرایط به راحتی میتواند بهعنوان یک دام فریبنده برای افرادی که از جزئیات قانونی و حقوقی ناآگاه هستند، عمل کند.
- پیشنهادات غیرمنطقی و وسوسهانگیز: مانند فروش با پیشپرداختهای کلان و وعدههای نادرست برای تحویل سریع ملک، که بهویژه برای افرادی که بهدنبال یک فرصت سریع هستند، جذاب به نظر میآید.
۵. املاک در مناطق دولتی یا زمینهای ملی
کلاهبرداران در برخی مواقع اقدام به فروش زمینهای دولتی یا زمینهای ملی میکنند که قابلیت واگذاری یا فروش به شخص حقیقی یا حقوقی را ندارند. این املاک به دلیل نبود مجوز قانونی، نمیتوانند تحت مالکیت افراد خصوصی قرار بگیرند، اما کلاهبرداران با استفاده از مدارک جعلی یا از طریق شبکههای غیررسمی اقدام به فریب خریداران میکنند.
- زمینهای ملی یا دولتی: در این موارد، کلاهبرداران ممکن است با دستکاری در اسناد و مدارک، ملک را به خریدار بفروشند و پس از دریافت وجه، مالکیت رسمی را منتقل نکنند.
۶. املاک متروکه یا رها شده
کلاهبرداران بهویژه به دنبال املاک متروکه یا رهاشده هستند که اغلب بدون مراقبت و در شرایط نامناسب قرار دارند. این املاک به دلیل عدم توجه صاحبان اصلی، میتوانند بستر مناسبی برای کلاهبرداریهای ملکی شوند. برخی از این املاک ممکن است در مناطق مناسب قرار داشته باشند و در آینده ارزش افزوده زیادی داشته باشند.
- املاک متروکه: این املاک معمولاً برای مدت زمان طولانی در اختیار صاحبان قبلی نیستند و ممکن است به دلیل فراموشی یا عدم رسیدگی قانونی از طرف مالک اصلی، در اختیار کلاهبرداران قرار گیرند.
کلاهبرداران ملکی از املاکی که دارای اسناد غیررسمی، مشکلات حقوقی، یا موقعیت جغرافیایی نامناسب هستند، بهویژه در پروژههای ناتمام، زمینهای دولتی و متروکه، بیشتر بهدنبال سوءاستفاده هستند. بهترین راه برای جلوگیری از کلاهبرداری ملکی، تحقیق دقیق، دریافت مشاوره حقوقی و استفاده از دفاتر اسناد رسمی است. همچنین، همیشه باید از خرید ملکهایی که اسناد آنها شفاف و قانونی نیست، خودداری کرد.
جمعبندی
معاملات ملکی یکی از حساسترین و پیچیدهترین حوزههای مالی است که نیاز به دقت و آگاهی زیادی دارد. انواع کلاهبرداری در این حوزه شامل فروش ملک بدون مالکیت، کلاهبرداری در پیشفروش، ارائه اطلاعات نادرست و موارد دیگر است. برای جلوگیری از این مشکلات، بررسی اسناد، استفاده از مشاوران املاک معتبر، استعلام وضعیت حقوقی ملک و تنظیم قراردادهای حقوقی دقیق از اهمیت بالایی برخوردار است. همچنین، افزایش آگاهی حقوقی و مشورت با افراد متخصص میتواند از بروز مشکلات جدی جلوگیری کند. با رعایت نکات ذکر شده و توجه به جزئیات، میتوانید یک معامله ملکی امن و بدون دغدغه را تجربه کنید.
