قدر السهم زمین به عنوان یکی از مفاهیم کلیدی در حوزه املاک و مستغلات، نقشی حیاتی در تعیین مالکیت و تقسیم زمین‌ها بین افراد یا واحدهای مسکونی دارد. این مفهوم در واقع به سهم هر مالک از زمین مشترکی که تحت یک ساختمان یا مجتمع مسکونی قرار دارد، اشاره می‌کند و اهمیت آن در دنیای امروز به واسطه افزایش قیمت زمین و کاهش فضاهای مسکونی روز به روز بیشتر می‌شود. با توجه به تراکم جمعیتی در شهرهای بزرگ و تقاضای بالای مردم برای سکونت، ساختمان‌های چند واحدی به عنوان یکی از راه‌حل‌های اصلی جهت تأمین مسکن مطرح شده‌اند. در این میان، قدر السهم زمین به یکی از عوامل مهم در ارزش‌گذاری و تعیین قیمت واحدهای مسکونی تبدیل شده است.
روش گرفتن قدر السهم زمین
گرفتن قدر السهم زمین یکی از موضوعات مهم در معاملات املاک، به خصوص در ساختمان‌های چند واحدی مانند آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی است. قدر السهم به سهم هر مالک از زمین مشترک ساختمان اشاره دارد و برای بسیاری از معاملات، از جمله خرید و فروش، بازسازی و مشارکت در ساخت، اهمیت دارد. روش گرفتن قدر السهم زمین به چندین عامل وابسته است که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم:
محاسبه بر اساس مساحت کل زمین و واحدهای آپارتمان
اولین و مهم‌ترین عامل در تعیین قدر السهم زمین، مساحت کل زمین ساختمان است. برای محاسبه سهم هر واحد از زمین، ابتدا باید مساحت کل زمین(عرصه) و تعداد واحدهای موجود در ساختمان مشخص شود. برای این کار، به سند مادر زمین(سند اصلی مالکیت زمین) مراجعه می‌شود که مساحت کل زمین و مشخصات آن در آن ذکر شده است.
تعیین سهم هر واحد بر اساس متراژ واحد مسکونی
برای محاسبه قدر السهم زمین هر واحد، متراژ هر واحد مسکونی اهمیت دارد. معمولاً قدر السهم هر واحد به نسبت متراژ واحد به کل متراژ ساختمان محاسبه می‌شود. به عنوان مثال، اگر یک آپارتمان 10 واحدی با متراژهای متفاوت داشته باشید، سهم واحد بزرگ‌تر از زمین بیشتر از سهم واحد کوچک‌تر خواهد بود.
بیشتر بخوانید: تفاوت ملک مشاع و مفروز چیست؟
تأثیر طبقات و امکانات مشترک
علاوه بر متراژ واحد، طبقه‌ای که واحد در آن قرار دارد نیز می‌تواند بر قدر السهم تأثیرگذار باشد. در برخی ساختمان‌ها، سهم واحدهایی که در طبقات بالاتر قرار دارند، ممکن است کمتر یا بیشتر از واحدهای دیگر باشد. همچنین، امکانات مشترک ساختمان مانند پارکینگ، انباری و فضاهای عمومی نیز می‌تواند بر محاسبه قدر السهم تأثیر بگذارد.
بررسی سند تفکیکی و سند مادر
برای به دست آوردن دقیق قدر السهم، باید به سند تفکیکی هر واحد که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده است، مراجعه کرد. در این سند مشخص می‌شود که هر واحد چه مقدار از عرصه و اعیان(ساختمان) را مالک است. این اطلاعات در صورت تقسیم زمین برای بازسازی، تخریب یا فروش مجدد اهمیت پیدا می‌کند.
استفاده از کارشناسان رسمی دادگستری
در صورتی که محاسبه دقیق قدر السهم پیچیده باشد یا اختلاف نظر بین مالکان وجود داشته باشد، می‌توان از کارشناسان رسمی دادگستری کمک گرفت. این کارشناسان با استفاده از دانش حقوقی و فنی، اقدام به بررسی اسناد، زمین و واحدها می‌کنند و قدر السهم دقیق هر واحد را مشخص می‌کنند.
قوانین و ضوابط شهرداری
ضوابط و مقررات محلی و شهرداری‌ها نیز ممکن است بر قدر السهم تأثیر بگذارد. در برخی موارد، شهرداری‌ها بر اساس قوانین محلی خود، سهم هر واحد را بر اساس طرح‌های تفصیلی شهری تعیین می‌کنند. همچنین، برخی مناطق شهری ممکن است محدودیت‌ها یا شرایط خاصی برای تقسیم زمین و محاسبه قدر السهم داشته باشند.
مشارکت در ساخت و نوسازی ساختمان
در صورت تخریب و بازسازی ساختمان، قدر السهم زمین نقش مهمی در تعیین سهم هر مالک از ساختمان جدید خواهد داشت. مالکان بر اساس سهم خود از زمین، در پروژه ساخت مشارکت می‌کنند. در این فرآیند، معمولاً توافق‌نامه‌ای بین مالکان و سازنده امضا می‌شود که بر اساس قدر السهم، سهم هر مالک از واحدهای جدید را تعیین می‌کند.
بیشتر بخوانید: سند رهنی چیست؟
اهمیت قدر السهم زمین
قدر السهم زمین به سهم هر مالک از زمین مشترک ساختمان‌های چند واحدی، به ویژه در آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی اشاره دارد. اهمیت قدر السهم زمین در حوزه املاک و مستغلات بسیار بالا است، زیرا این مفهوم به صورت مستقیم با ارزش مالی، حقوق مالکیت و تصمیم‌گیری‌های آینده در مورد ساختمان مرتبط است. در ادامه به دلایل اهمیت قدر السهم زمین اشاره می‌کنیم:
تعیین ارزش ملک
یکی از مهم‌ترین دلایل اهمیت قدر السهم زمین، تأثیر مستقیم آن بر ارزش ملک است. با افزایش قیمت زمین در مناطق مختلف، میزان قدر السهم هر واحد از زمین می‌تواند بخش قابل‌توجهی از ارزش ملک را تشکیل دهد. معمولاً واحدهایی که قدر السهم بیشتری دارند، به علت داشتن سهم بیشتر از زمین، ارزش بالاتری نیز پیدا می‌کنند. این موضوع به خصوص در مناطقی که قیمت زمین به سرعت افزایش می‌یابد، مشهودتر است. برای اطلاعات بیشتر به مقاله وجه التزام چیست مراجعه کنید.
أثیر در معاملات ملکی
در خرید و فروش واحدهای آپارتمانی، قدر السهم یکی از عوامل مهمی است که توسط خریداران و فروشندگان بررسی می‌شود. واحدهایی که قدر السهم بیشتری از زمین دارند، در مقایسه با واحدهای دیگر از جذابیت بیشتری برخوردارند. همچنین، در برخی مناطق ممکن است خریداران به دلیل افزایش ارزش زمین، تمایل بیشتری به خرید واحدهایی با قدر السهم بالا داشته باشند.
مشارکت در بازسازی و تخریب
در صورتی که یک ساختمان قدیمی نیاز به تخریب و بازسازی داشته باشد، قدر السهم زمین نقشی کلیدی در تعیین سهم هر مالک از پروژه جدید ایفا می‌کند. مالکان(تعهدات سازنده و مالک در قرار داد مشارکت ساخت) بر اساس سهم خود از زمین، واحدهای جدید را در پروژه بازسازی دریافت می‌کنند. این مسئله به خصوص در ساختمان‌هایی با تعداد واحدهای زیاد و متراژ مختلف اهمیت ویژه‌ای دارد و به اختلافات بین مالکان منجر می‌شود.
سخن پایانی
گرفتن قدر السهم زمین در ساختمان‌های چند واحدی از جمله آپارتمان‌ها، از عوامل مهم در معاملات ملکی است. این سهم به نسبت مساحت کل زمین و متراژ واحد هر مالک تعیین می‌شود. برای محاسبه، به سند اصلی مالکیت زمین (سند مادر) و سند تفکیکی هر واحد مراجعه می‌شود. علاوه بر متراژ واحد، امکانات مشترک مانند پارکینگ و موقعیت طبقه نیز می‌تواند بر تعیین سهم تأثیر بگذارد. در صورت اختلاف یا پیچیدگی محاسبه، کمک از کارشناسان رسمی دادگستری توصیه می‌شود.
اهمیت قدر السهم زمین در ارزش‌گذاری املاک بسیار بالاست، زیرا مستقیماً با ارزش مالی و حقوق مالکیت هر واحد ارتباط دارد. واحدهایی که سهم بیشتری از زمین دارند، معمولاً ارزش بالاتری در معاملات ملکی پیدا می‌کنند. همچنین، در بازسازی و نوسازی ساختمان‌ها، قدر السهم هر مالک تعیین‌کننده سهم او از پروژه جدید است که می‌تواند بر توافقات بین مالکان و سازنده تأثیر بگذارد.
