بلاعوض مشارکت در ساخت یکی از مفاهیم پرکاربرد و مهم در پروژه‌های ساختمانی است که برای بسیاری از مالکان و سازندگان جذابیت خاصی دارد. در این مقاله قصد داریم به صورت جامع، تخصصی و با جزئیات فراوان به بررسی مفهوم بلاعوض مشارکت در ساخت، مزایا، معایب، نکات حقوقی، نحوه محاسبه، تأثیر آن بر روند پروژه و ارتباط آن با سایر مفاهیم مهم بازار ملک بپردازیم.
بلاعوض مشارکت در ساخت چیست؟
در قراردادهای مشارکت در ساخت، مالک زمین و سازنده با توافقی دوطرفه و بر اساس منافع مشترک، وارد همکاری می‌شوند تا ساختمانی جدید و مدرن احداث کنند. در این میان، «بلاعوض مشارکت در ساخت» به مبلغی گفته می‌شود که سازنده به صورت نقدی یا غیرنقدی (مثل خودرو، ملک دیگر، چک تضمینی یا حتی طلا) به مالک پرداخت می‌کند تا رضایت او را برای شروع پروژه، خصوصاً در مناطقی با زمین‌های ارزشمند، جلب کند. این مبلغ خارج از سهم نهایی مالک از واحدهای ساخته‌شده بوده و جنبه تشویقی و رقابتی دارد.
به زبان ساده، بلاعوض مشارکت در ساخت یعنی «پیش‌پرداخت رضایت».
چرا سازندگان بلاعوض پرداخت می‌کنند؟
سازندگان معمولاً در مناطق پرتراکم و گران‌قیمت تهران یا سایر کلان‌شهرها با رقابت شدیدی مواجه‌اند. مالکینی که زمین در اختیار دارند، بین چندین سازنده پیشنهاد دریافت می‌کنند و طبیعی است که به دنبال بیشترین منفعت باشند. در این شرایط، بلاعوض مشارکت در ساخت به عاملی تعیین‌کننده در انتخاب سازنده بدل می‌شود.
سازنده‌ای که توان مالی بالاتری دارد، حاضر است مبلغی به‌صورت پیش‌پرداخت بلاعوض به مالک بدهد تا وی را مجاب به عقد قرارداد کند. این مبلغ اغلب در شروع پروژه یا پس از اخذ مجوز تخریب پرداخت می‌شود و به سازنده برنمی‌گردد، حتی اگر پروژه با مشکل مواجه شود.
در پاسخ به این سوال مهم که “سود سازنده ها از ساخت و ساز چقدر است؟” باید گفت که این سود بسته به منطقه، متراژ زمین، نوع سازه، قیمت مصالح، زمان اجرا و قیمت نهایی فروش بین ۲۰ تا ۵۰ درصد می‌تواند متغیر باشد.
اجزای یک قرارداد استاندارد بلاعوض مشارکت در ساخت
در یک قرارداد اصولی که شامل بلاعوض مشارکت در ساخت است، موارد زیر باید به‌دقت مشخص شوند:
- مبلغ دقیق بلاعوض به عدد و حروف
- زمان پرداخت بلاعوض (قبل از جواز، قبل از تخریب یا قبل از شروع گودبرداری)
- ضمانت اجرایی پرداخت بلاعوض (چک، سفته، سند ملکی و…)
- شرایط فسخ یا انصراف از قرارداد و تأثیر آن بر بلاعوض پرداخت‌شده
این نکات باید توسط یک وکیل ملکی متخصص تنظیم و بررسی شوند تا در آینده دچار مشکلات حقوقی نشوید.
عوامل تعیین‌کننده میزان بلاعوض
برای تعیین مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت، باید موارد زیر را با دقت بررسی کرد:
- موقعیت جغرافیایی ملک (منطقه، شمالی یا جنوبی بودن، دسترسی به خیابان اصلی، نزدیکی به مترو و…)
- متراژ زمین و عرض بر آن
- نوع بافت منطقه (فرسوده، لوکس یا میان‌رده)
- تراکم مجاز و سطح اشغال
- برآورد قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز و حاشیه سود نهایی
- قیمت نهایی فروش یا اجاره واحدها پس از اتمام پروژه
- میزان رقابت میان سازندگان برای به‌دست آوردن آن ملک خاص
هرچه سود نهایی پروژه بیشتر باشد، سازنده انگیزه بیشتری برای پرداخت بلاعوض دارد.
مزایای بلاعوض برای مالک
مالکانی که قرارداد مشارکت در ساخت را همراه با دریافت بلاعوض می‌بندند، از مزایای زیر بهره‌مند می‌شوند:
- دریافت مبلغ نقدی بدون مالیات قبل از شروع پروژه
- امکان تأمین هزینه اسکان موقت تا پایان پروژه
- بالا بردن قدرت چانه‌زنی برای شرایط بهتر قرارداد
- کاهش ریسک‌های احتمالی مرتبط با تأخیر در شروع پروژه یا اختلافات ابتدایی
همچنین این مبلغ می‌تواند به مالک کمک کند تا با خیال راحت به نکات مهم در خرید ملک توجه کرده و در صورت نیاز، برای خود یا خانواده‌اش مسکن موقت تهیه کند.
معایب بلاعوض برای سازنده
پرداخت بلاعوض، با اینکه یک مزیت رقابتی محسوب می‌شود، اما برای سازنده ریسک‌هایی به همراه دارد:
- افزایش بار مالی پیش از شروع پروژه
- افزایش نقطه سر به سر سود
- فشار بر نقدینگی در کنار هزینه‌های جواز، طراحی و گودبرداری
- امکان متضرر شدن در صورت تغییر قیمت مصالح یا رکود بازار
از این رو، تنها سازندگانی که تجربه بالا، سرمایه کافی و تیم تخصصی قوی دارند، می‌توانند چنین پروژه‌هایی را با موفقیت به پایان برسانند.
بلاعوض در بازار فعلی و آینده
در شرایط اقتصادی پرنوسان و با توجه به مقررات جدید ساختمان سازی، بلاعوض به‌عنوان شاخصی برای سنجش توان مالی و جدیت سازنده اهمیت بیشتری پیدا کرده است. مالکان اغلب در پروژه‌هایی که بلاعوض مناسبی پیشنهاد می‌شود، اعتماد بیشتری به سازنده پیدا می‌کنند.
با افزایش تقاضا برای نوسازی و جایگزینی بافت‌های فرسوده، پرداخت بلاعوض مشارکت در ساخت به یکی از ترندهای اصلی بازار تبدیل شده است.
بلاعوض و خرید آپارتمان نوساز
پروژه‌هایی که با قراردادهای مشارکتی و پرداخت بلاعوض انجام می‌شوند، معمولاً آپارتمان‌های نوسازی تولید می‌کنند که دارای کیفیت ساخت بالا و مشخصات دقیق حقوقی هستند. به همین دلیل بسیاری از خریداران ترجیح می‌دهند روی چنین واحدهایی سرمایه‌گذاری کنند. اما “چرا حتما باید آپارتمان نوساز بخریم؟” دلایل متعددی دارد:
- استانداردهای ساخت به‌روزتر
- ایمنی در برابر زلزله
- بهره‌گیری از تکنولوژی‌های جدید
- طول عمر بالاتر سازه
- کاهش هزینه‌های تعمیر و نگهداری در سال‌های ابتدایی
بلاعوض و کلاهبرداری‌های ملکی
متأسفانه برخی افراد سودجو در قالب سازنده، با پیشنهاد بلاعوض‌های بسیار بالا و غیرواقعی، اقدام به انعقاد قرارداد می‌کنند اما عملاً توان اجرای پروژه را ندارند. گاهی هم پس از دریافت سند و شروع کار، پروژه را رها می‌کنند.
آگاهی از انواع کلاهبرداری در معاملات ملکی و دریافت مشاوره از مشاوران حقوقی متخصص در این زمینه، راهی مطمئن برای جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی است.
آیا امکان پرداخت بلاعوض با ارز دیجیتال وجود دارد؟
با رشد روزافزون رمزارزها و پروژه‌های مبتنی بر فناوری، زمزمه‌هایی درباره ورود ارزهای دیجیتال به صنعت ساختمان نیز شنیده می‌شود. در حال حاضر، مواردی از خرید آپارتمان با ارز دیجیتال مشاهده شده که احتمال گسترش این روش پرداخت در بلاعوض مشارکت در ساخت نیز وجود دارد.
البته این روند هنوز در ابتدای راه است و به دلیل نبود چارچوب قانونی شفاف، توصیه می‌شود با احتیاط کامل وارد چنین معاملات نوآورانه‌ای شوید.
نتیجه‌گیری نهایی
بلاعوض مشارکت در ساخت یکی از کلیدی‌ترین مفاهیم در قراردادهای ساخت‌وساز مشارکتی است. در صورتی که با دقت، آگاهی و رعایت مسائل حقوقی انجام شود، می‌تواند برای طرفین سودآوری بالایی داشته باشد.
مالکان باید بدانند که بلاعوض بالا همیشه نشانه توانمندی سازنده نیست و بهتر است سایر فاکتورها مانند تجربه، رزومه پروژه‌های قبلی، توان مالی و زمان‌بندی اجرایی نیز بررسی شود. از سوی دیگر، سازندگان نیز باید محاسبه دقیقی از هزینه‌ها و سود پروژه داشته باشند تا پرداخت بلاعوض منجر به زیان نشود.
در نهایت، اگر در حال بررسی قرارداد مشارکت در ساخت هستید، توصیه می‌کنیم حتماً به جنبه‌های مختلف بلاعوض مشارکت در ساخت توجه کنید و قبل از امضای هر قراردادی با مشاور حقوقی و متخصص ساخت‌وساز مشورت نمایید.
