در این مقاله با بررسی نکات خرید خانه قولنامه ای و قوانین مربوط به آن همراه شما کاربران عزیز و محترم هستیم.
خرید خانه قولنامهای یا هر نوع املاک قولنامهای، نیازمند توجه به نکات خاصی است تا خریدار از هر گونه ضرر و زیان در این معاملات جلوگیری نماید. قولنامه، در واقع، یک سند یا نوشته‌ای معمولی است که نتیجه انعقاد قرارداد میان خریدار و فروشنده ملک است.
این سند حاوی تعهداتی است که طرفین معامله بر عهده دارند و تعهد می‌کنند در مدت زمان مشخص شده به این تعهدات عمل کنند.
در این نوع معاملات، توجه به جزئیات و نکات حیاتی ضروری است. از جمله نکات مهم میتوان به شرایط مالی و قانونی ملک، وضعیت سند، نحوه تعهدات طرفین و زمانبندی معامله اشاره کرد.
خرید خانه قولنامه ای یا سند دار؟
در حال حاضر، دو روش متداول برای خرید ملک در کشور ما وجود دارد. یکی از این راه‌ها، تهیه یا انتقال ملک با داشتن سند (تک برگ یا منگوله دار، شش دانگ یا سه دانگ) است و دیگری خرید ملک از طریق قولنامه است. اگرچه خرید ملک با سند به عنوان گزینه‌ای امن و قطعی تلقی می‌شود، اما گاهی اوقات به دلایلی از جمله قیمت مناسب‌تر و … افراد تمایل به خرید ملک با قولنامه را دارند.
قولنامه چیست؟
قولنامه، در اصطلاح عامیانه به معنای عهد و تعهد و در اصطلاح حقوقی به معنای توافق کتبی برای انجام یک معامله می‌باشد. اگرچه در قوانین ما این واژه به صورت رسمی نیامده است، اما در عرف و فرهنگ عمومی جامعه، مفهوم قولنامه به‌عنوان یک قرار توافقی یا تعهد مشهود است.
ملک‌های قولنامهای کدامند؟
بطور کلی، ملک‌هایی که امکان انتقال سند به صورت رسمی را ندارند، اغلب از طریق قولنامه معامله می‌شوند. در این معاملات، مسائل مختلفی مانند وجود خلافی‌های ساختمانی در بخش‌های مختلف ملک مطرح می‌شود. به عنوان مثال، مشکلاتی نظیر عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا احداث طبقات غیر مجاز و … ممکن است باعث شود که ملک مورد نظر قادر به پایان کار و در نتیجه اخذ سند رسمی نشود.
عواملی نیز وجود دارند که ممکن است ملک را به سمت تخریب ببرند، از جمله قرار گرفتن در طرح‌های شهرداری (از جمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و …)، که در نهایت می‌تواند منجر به لزوم تخریب ملک گردد. همچنین، ملک‌هایی که در زمین های با کاربری غیر مسکونی ایجاد شده‌اند نیز در برخی موارد باید تخریب شوند.
بررسی نکات خرید خانه قولنامه ای و قوانین مربوط به آن؛ راهکارهای جلوگیری از کلاهبرداری
- اگر ملک مورد نظر دارای چند مالک باشد، امضای یک نفر به تنهایی کفایت نمی‌کند. در این صورت، یک فرد باید دارای وکالت از طرف همه مالکان باشد یا همه مالکان باید زیر قرارداد را امضا نمایند.
- ضروری است که این قرارداد امضای شاهدان و مهر بنگاه مانند آفتاب معتبر را داشته باشد؛ در غیر اینصورت اعتبار قانونی نخواهد داشت. بنابراین، بهتر است دو شاهد زیر برگه قرارداد را نیز امضا کنند تا در آینده مشکلی به وجود نیاید.
- قید نشدن تاریخ و محل دفترخانه‌ای که معامله در آن مکان صورت گرفته، از اشتباهات رایجی است که ممکن است خریدار را با مشکلات عدیده‌ای در خصوص مالکیت و قانونی بودن قرارداد مواجه کند.
- لازم به ذکر است که قولنامه‌های دستی اعتبار قانونی ندارند و بهتر است از قولنامه‌های چاپی که برای انجام معاملات املاک تنظیم شده‌اند، استفاده شود.
- گاهی اوقات، خرید املاک در مناطقی با ارزان ترین مناطق برای خرید خانه از سایر نقاط ممکن است مزیت داشته باشد. همچنین، این املاک ممکن است به صورت قولنامهای معامله شوند. در چنین شرایطی، حتماً باید جزئیات معامله را به دقت بررسی کرده و از بروز هرگونه کلاهبرداری و سوءاستفاده جلوگیری نمایید.
نحوه اطلاع از وضعیت ملک قولنامه ای
در راستای پرداختن به موضوع اصلی متن بررسی نکات خرید خانه قولنامه ای و قوانین مربوط به آن پاسخگویی به این سوال مهم است که ما چگونه می توانیم از وضعیت ملک قولنامه ای مطلع شویم؟ برای به دست آوردن اطلاعات دقیق و مطمئن درباره وضعیت یک ملک قولنامهای، روشی که بسیار پیشنهاد می‌شود، انجام استعلام کد نوسازی ملک در شیراز، تهران و تمامی شهرها از شهرداری است.
این استعلام به شما اطلاعات مفصلی از جمله میزان بدهی‌های ساختمان، وضعیت تخریب و دیگر اطلاعات ضروری درباره ملک را ارائه خواهد داد. داشتن این اطلاعات مهم، احتمال وقوع ضرر و زیان در آینده را به شدت کاهش می‌دهد.
یک اقدام دیگر که در مورد ملک‌های قولنامهای معمولی انجام می‌شود، تفکیک هایی با کمتر از حد قانونی است. در این حالت، امکان اخذ پروانه وجود ندارد و با مراجعه به شهرداری، میتوانید از موانع قانونی و مشکلات احتمالی ملک مطلع شوید و تصمیمات خود را با داشتن اطلاعات کامل‌تر بگیرید.
بهترین روش پرداخت وجه در معاملات املاک قولنامهای
- اولین نکته‌ای که باید به آن توجه شود این است که قیمت پایین ملک تنها به عنوان فرصتی برای خرید در نظر گرفته نشود. خریدار قبل از هر پرداخت مالی به فروشنده، باید با اطمینان کامل وارد فرآیند معامله شود.
- هنگامی که معامله شامل پیش‌پرداخت یا کل مبلغ به فروشنده می‌شود، حضور یک نفر سوم به عنوان شاهد بسیار ضروری است. این کار امکان دارد اگر خریدار دریافت وجه را منکر شد، شما توانایی ارائه اثبات را داشته باشید.
- پیش از اتمام انتقال کلیه حقوق ملک، نباید کل مبلغ معامله را به فروشنده پرداخت کنید.
- قولنامه تا زمان انتقال کامل وجه از خریدار به فروشنده و منتقل شدن سند، اعتبار خود را حفظ میکند و جای نگرانی نیست.
سخن پایانی در مورد بررسی نکات خرید خانه قولنامه ای و قوانین مربوط به آن
خرید خانه قولنامهای که به شکل قطعی سند ندارد، به همراه شرایط خاصی باید به صورت قانونی و تحت نظارت یک دفترخانه یا مشاور املاک با مجوز رسمی و معتبر صورت پذیرد.
پیش از اقدام به خرید هر نوع املاکی که دارای سند قولنامهای است، لازم است اطلاعات کافی درباره ملک مورد نظر به دست آورده و استعلام از شهرداری صورت گیرد تا اطمینان حاصل گردد که ملک از نظر قانونی مشکلی ندارد و یا در محدوده تخریب شهرداری قرار نگرفته باشد. برخی اسناد قولنامهای قابل تبدیل به سند قطعی یا شش دانگ هستند.
این اقدام، اگرچه ممکن است زمان‌بر و هزینه‌بر باشد، اما به ملک اعتبار کافی خواهد بخشید. توجه به نکات خرید خانه قولنامه ای و قوانین مربوط به آن، باعث می شود که یک تجربه خرید موفق داشته باشید.
سوالات متداول در مورد بررسی نکات خرید خانه قولنامه ای و قوانین مربوط به آن
- آیا میتوان خانه قولنامهای را معامله کرد؟
بله، اما خرید املاکی که دارای سند رسمی هستند، قطعاً از اطمینان بیشتری برخوردار است. گاهی با در نظر گرفتن شرایط موجود و قیمت مناسب ملک و توجه به شرایط قانونی و رعایت آنها، میتوان اقدام به خرید خانه قولنامهای کرد. برخی مناطق به طور کلی دارای سند رسمی مانند سند رهنی، سند وکالتی و سند تجاری… نیستند و ممکن است در این صورت شما مجبور به خرید قولنامهای شوید؛ در این حالت، الزامات را به دقت رعایت کنید تا از وقوع مشکلات آتی جلوگیری نمایید. - اگر خانه قولنامهای چند مالک داشته باشد معامله چگونه صورت میگیرد؟
در هنگام عقد قرارداد برای املاکی که دارای چند مالک هستند، ضروری است که همه مالکان به عنوان فروشنده زیر قولنامه را امضا کنند. در صورتی که یک نفر از طرف تمامی مالکان وکالت رسمی داشته باشد، امضای این یک نفر در قرارداد کفایت خواهد کرد. - طریقه گرفتن استعلام برای املاک قولنامهای به چه صورت است؟
با مراجعه به دفتر شهرداری و ارائه مشخصات ملک مورد نظر، میتوانید اطلاعات کاملی در مورد جزئیات آن کسب کنید. این اقدام به شما کمک میکند تا با اطلاعات دقیق در خصوص وضعیت ملک، تصمیمات بهتری در خرید خود بگیرید.
